Kapitel 2 – *Almennyttig boligvirksomhed*

§ 2. Et almennyttigt boligselskab er et selskab, der i medfør af denne lov er godkendt af en kommunalbestyrelse til at udøve almennyttig boligvirksomhed på grundlag af reglerne i loven. Selskaber, der udøver almennyttig boligvirksomhed gennem datterselskaber (forretningsførerselskaber), kan ikke godkendes.

Stk. 2. Selskaber, herunder forretningsførerselskaber, der inden denne lovs ikrafttræden er godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed, bevarer retten hertil.

Stk. 3. Et almennyttigt boligselskab kan organiseres som en andelsboligforening eller et selvejende boligselskab. Selskaber med indbetalt garantikapital (garantiselskaber), der er godkendt inden den 15. juni 1984, bevarer retten til at udøve almennyttig boligvirksomhed.

Stk. 4. En almennyttig andelsboligforening kan tillige oprettes efter reglerne i § 14 i lov nr. 300 af 9. juni 1982 om byfornyelse og boligforbedring og godkendes i medfør af nærværende lov.

Stk. 5. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i stk. 1-4 nævnte forhold.

§ 3. I en almennyttig andelsboligforening er medlemmerne foreningens øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem generalforsamlingen eller et valgt repræsentantskab.

Stk. 2. I et selvejende almennyttigt boligselskab er en kommunalbestyrelse selskabets øverste myndighed.

Stk. 3. I et almennyttigt garantiselskab er garanterne selskabets øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem generalforsamlingen.

Stk. 4. Et godkendt almennyttigt boligselskab kan ikke opløses, medmindre boligministeren meddeler samtykke dertil. Har selskabet ingen ejendomme, eller sker opløsningen i forbindelse med afhændelse af selskabets ejendomme til et andet almennyttigt boligselskab, meddeler kommunalbestyrelsen dog samtykke dertil.

§ 3 a. Afhændelse af en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab, kan kun ske med boligministerens samtykke, når

• 1. ejendommen omfatter boliger, medmindre afhændelse sker inden for samme selskab eller til et andet almennyttigt boligselskab, eller
• 2. der er ydet statslig garanti for tab på grundkøbesummen.

Stk. 2. I andre tilfælde kan afhændelse kun ske med kommunalbestyrelsens samtykke.

Stk. 3. Afhændelse skal ske på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til grund. I øvrigt foretages vurdering efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 4. Sker afhændelse til en kommune, vurderes ejendommen af vurderingsrådet. Overdragelsessummen må, omregnet til kontantværdi, ikke være lavere end den af vurderingsrådet ansatte værdi. Vurderingsrådets ansættelse kan af køberen og sælgeren påklages efter de regler, der er fastsat i lov om vurdering af landets faste ejendomme og lov om skattemyndighedernes organisation og opgaver.

Stk. 5. Ved anmeldelse til tinglysning af et dokument om afhændelse af en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab, skal dokumentet være ledsaget af et samtykke efter stk. 1 eller stk. 2. Hvis samtykke ikke foreligger, sætter dommeren i overensstemmelse med reglerne i tinglysningsloven en frist til fremskaffelse af samtykket.

§ 3 b. Væsentlig forandring af en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab, kan kun ske med kommunalbestyrelsens samtykke. Samtykke til nedlæggelse af boliger må kun gives, hvis nedlæggelsen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for nedlæggelsen.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen indberetter afhændelse og forandring af ejendomme, herunder nedlæggelse af boliger hvori indestår statslån eller statsgaranterede lån, eller hvortil ydes statslig driftsstøtte, til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, der afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den helt eller delvis skal bortfalde for fremtiden.

§ 3 c. Udstedelse af pantebreve i en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab, kan kun ske med boligministerens samtykke. Undtaget herfra er dog pantebreve til Boligselskabernes Landsbyggefond samt pantebreve, der udstedes i forbindelse med:

• 1. ejendomserhvervelse,
• 2. optagelse af byggelån,
• 3. endelig prioritering af nyopførte ejendomme,
• 4. endelig prioritering af ejendomme, der er udbedret eller ombygget med støtte efter § 36, stk. 2, § 52, stk. 2 eller, kapitel 9 a eller § 73 b, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom,
• 5. endelig prioritering af ejendomme, der er ombygget eller forbedret efter lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring eller lov om boliger for ældre og personer med handicap, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med påtegning herom,
• 6. endelig prioritering af ejendomme, hvor der med kommunalbestyrelsens godkendelse er optaget lån til finansiering af ekstraordinære renoveringsarbejder, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom,
• 7. optagelse af lån til finansiering af forandringer, som kommunalbestyrelsen har godkendt i medfør af § 3 b, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom og lånet ikke skal have sikkerhed sideordnet med eller forud for statslån eller statsgaranterede lån,
• 8. optagelse af lån til finansiering af forandringer, som ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter § 3 b, når lånet ikke skal have sikkerhed sideordnet med eller forud for statslån eller statsgaranterede lån,
• 9. optagelse af nominallån i forbindelse med omprioritering, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med påtegning herom,
• 10. ydelse af kommunale lån til almennyttige boligafdelinger efter reglerne i § 39,
• 11. optagelse af driftsstøttelån ydet af et realkreditinstitut, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom, og
• 12. optagelse af lån i selskabets administrationsejendomme, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom.

Stk. 2. Ved anmeldelse til tinglysning af et pantebrev i en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab, skal dokumentet være ledsaget af et samtykke efter stk. 1, medmindre pantebrevet indeholder boligselskabets erklæring om, at betingelserne for udstedelse af pantebrevet uden samtykke er opfyldt, jf. stk. 1. Hvis samtykke eller erklæring ikke foreligger, sætter dommeren i overensstemmelse med reglerne i tinglysningsloven en frist til fremskaffelse af samtykket eller erklæringen.

Stk. 3. Almennyttige boligselskaber kan kun optage lån til finansiering af grundkøb med henblik på senere bebyggelse, såfremt der foreligger tilsagn om garanti fra en kommune eller anden lige så sikker garanti, f.eks. fra bank, sparekasse eller forsikringsselskab, således at erhvervelsen ikke kan påføre selskabet eller dets boligtagere tab. Erhvervelse af ejendomme, der ikke udelukkende finansieres ved optagelse af lån, kan kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Hvis kommunalbestyrelsen ikke kan godkende erhvervelsen, skal der gives selskabet meddelelse senest 6 uger fra modtagelsen af selskabets ansøgning.

Stk. 4. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i stk. 1-3 nævnte forhold, herunder om fravigelse af kravet om samtykke ved konverteringer af de i stk. 1 nævnte lån.

§ 4. Et almennyttigt boligselskabs vedtægter skal indeholde bestemmelser om:

• 1. selskabets navn og hjemsted,
• 2. selskabets kapitalforhold,
• 3. selskabets ledelse,
• 4. antallet af bestyrelsesmedlemmer og bestyrelsens sammensætning,
• 5. tegningsret for selskabet,
• 6. valg af afdelingsbestyrelse og dennes virksomhed,
• 7. selskabets regnskabsår og
• 8. valg af revisor.

Stk. 2. Vedtægter for en andelsboligforening og et garantiselskab skal endvidere indeholde bestemmelser om:

• 1. indkaldelse til ordinær generalforsamling eller repræsentantskabsmøde, og
• 2. hvilke anliggender der skal behandles på den ordinære generalforsamling eller på repræsentantskabsmødet.

Stk. 3. Boligministeren udarbejder normalvedtægter for de 3 former for almennyttige boligselskaber. Bestemmelserne i normalvedtægterne finder anvendelse, medmindre andet er fastsat i selskabets vedtægter.

Stk. 4. Vedtægterne må ikke fravige lovens regler om almennyttige boligselskaber eller regler herom, som er fastsat af boligministeren i henhold til loven.

Stk. 5. Et eksemplar af selskabets vedtægter sendes til kommunalbestyrelsen, der påser, at vedtægterne opfylder lovens regler om almennyttige boligselskaber og de krav, der er fastsat af boligministeren i medfør af loven. Kommunalbestyrelsen fremlægger vedtægterne til offentligt eftersyn.

Stk. 6. Allerede godkendte vedtægter for eksisterende boligselskaber bevarer deres gyldighed. Dette gælder dog ikke bestemmelser, der er i modstrid med loven eller regler, der fastsættes i medfør heraf.

§ 5. Selskabet skal have til formål at opføre og administrere beboelsesejendomme. Boligerne skal være uden luksuspræg, men udstyret med almindelige moderne bekvemmeligheder og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes rimelige krav til boliger af den pågældende art.

Stk. 2. Selskabets nybyggeri skal tilrettelægges efter rationelle, produktivitetsfremmende byggemetoder og søges gennemført for den lavest mulige pris. Til supplering af boligerne kan der i begrænset omfang indrettes butiks-, kontor- og værkstedslokaler, garager og andre fællesanlæg.

Stk. 3. Selskabets ledelse skal sikre en forsvarlig drift af selskabet og dets afdelinger. Driften skal tilrettelægges efter rationelle administrationsmetoder, og forvaltningsudgifterne skal søges holdt på det lavest mulige niveau.

Stk. 4. Ved forvaltningen skal beboernes interesser tilgodeses og selskabets og afdelingernes anliggender varetages bedst muligt.

Stk. 5. Tillægges der bestyrelsen vederlag for dens arbejde, skal vederlagets størrelse godkendes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 6. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i stk. 1-5 nævnte forhold.

§ 6. Hvert byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling af selskabet. En afdeling er økonomisk uafhængig af andre afdelinger og af selskabet. Den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen.

Stk. 2. Kravet i stk. 1, 1. pkt., kan dog fraviges ved på- og tilbygning af boliger til eksisterende afdelinger, når matrikulær opdeling ikke kan finde sted, jf. § 48, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. En afdelings midler kan gennem selskabet udlånes til anvendelse for selskabets andre almennyttige afdelinger. Selskabet skal indestå for, at der er uomtvistelig god sikkerhed for midlerne, og at de kan frigøres med kort varsel. Boligselskabernes Landsbyggefond indestår herudover for tab på lånet, jf. § 38, stk. 1. Udlån må ikke ske til afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der skyldes udlejningsvanskeligheder, eller til afdelinger, hvor udlejningsvanskeligheder forventes. Til andre afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der overstiger 1 måneds bruttolejeindtægt, må udlån kun ske med kommunalbestyrelsens samtykke. Tilsvarende regler gælder for udlån, der sker fra et selskab gennem et forretningsførerselskab til dettes andre almennyttige datterselskaber.

Stk. 4. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de forhold, der er nævnt i stk. 1-3.

§ 7. Den samlede leje (boligafgift) for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser.

Stk. 2. Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter disses indbyrdes værdi. Lejen for hus eller husrum, der anvendes til andet end beboelse, fastsættes til den leje, der er sædvanlig for tilsvarende lejemål i ejendomme af samme alder i kvarteret eller kommunen.

Stk. 3. Lejen ved afdelingens ibrugtagelse skal godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den endelige finansiering er tilendebragt. Ved sin godkendelse skal kommunalbestyrelsen navnlig påse overholdelsen af stk. 1.

Stk. 4. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der måtte være nødvendige til opfyldelse af kravet i stk. 1, kan gennemføres med 3 måneders varsel eller 1 måneds varsel, såfremt der i lejeaftalen er taget forbehold herom. For lejeforhøjelse i lejemål om hus eller husrum, der anvendes til andet end beboelse, gælder reglerne i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

Stk. 5. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen.

Stk. 6. Aconto-varmebidrag kan forhøjes med 1 måneds varsel.

Stk. 7. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i stk. 1-6 nævnte forhold, herunder om arten og omfanget af de udgifter, der kan medregnes ved fastsættelsen af lejen.

§ 7 a. Bestemmelserne i kapitel VII A i lov om leje om udgifter til fællesantenner m.v. finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Den del af udgiften, der dækkes af udbetaling fra Boligselskabernes Landsbyggefond i henhold til kapitel 5, medregnes ikke ved beregning af boligtagernes bidrag til godtgørelse af udgiften.

§ 8. Undlader boligtagere i en afdeling som led i en fælles optræden at betale forfalden leje (boligafgift) eller andre forfaldne ydelser efter lejeaftalen, skal boligselskabets ledelse iværksætte sådanne forholdsregler, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig økonomisk drift af afdelingen.

Stk. 2. Hvis boligtageres manglende betaling af forfaldne ydelser efter stk. 1 bringer en afdeling i alvorlige likviditetsvanskeligheder, skal selskabets ledelse indberette dette til boligministeren og kommunalbestyrelsen og give oplysning om størrelsen af den ydelse, der skyldes af hver enkelt boligtager. Selskabets indberetning skal vedlægges fyldestgørende materiale til belysning af afdelingens økonomiske situation.

Stk. 3. Såfremt boligministeren skønner, at et forhold som nævnt i stk. 1 indebærer nærliggende risiko for, at afdelingen ikke vil kunne videreføres som almennyttigt boligbyggeri, eller at der vil kunne opstå økonomisk tab for stat og kommune, overtager staten afdelingens fordringer mod de enkelte boligtagere og indbetaler samtidig til afdelingen et beløb, som svarer til de ydelser, der skyldes af boligtagerne.

Stk. 4. De fordringer, staten har overtaget efter stk. 3, kan med tillæg af renter og gebyr for ikke rettidigt betalt leje inddrives efter reglerne i kildeskattelovens §§ 72 og 73. Renten udgør den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling og beregnes fra det tidspunkt, da staten overtager fordringerne. Gebyret, der tilfalder selskabet eller afdelingen, udgør for hver måneds leje m.v. 50 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Inddrivelsen, herunder pålæg om indeholdelse i løn m.v., skal foretages af kommunalbestyrelsen, når boligministeren anmoder herom. Fremsætter boligtageren indsigelse mod et pålæg om indeholdelse i løn m.v., afgøres spørgsmålet af fogedretten ved kendelse. Indeholdelsen udsættes dog ikke ved sagens indbringelse for fogedretten.

Stk. 5. Har boligtageres manglende betaling af forfaldne ydelser efter stk. 1 påført selskabet eller afdelingen merudgifter, der ikke fuldt ud dækkes af det i stk. 4 nævnte gebyr, betales udgifterne af disse boligtagere.

§ 9. Almindelige vilkår i boligoverenskomster og lejeaftaler og blanketter, der anvendes hertil, skal godkendes af boligministeren.

§ 10. Det påhviler selskabet at drage omsorg for, at selskabets ejendomme og lejligheder holdes forsvarligt ved lige.

Stk. 2. Afdelingen foretager og afholder udgiften til vedligeholdelse og fornyelse af låse, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre forringelsen skyldes boligtagerens forsømmelse.

Stk. 3. Selskabet træffer beslutning om, hvorvidt lejlighedernes vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i enten § 10 a eller § 10 b. Det besluttes samtidig, om der skal fastsættes ens regler for alle selskabets afdelinger. De vedtagne regler gælder for samtlige boligtagere uanset eventuelle modstående kontraktbestemmelser. Det kan ikke ved fraflytning forlanges, at lejligheden afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget.

Stk. 4. Ændring af den efter stk. 3 vedtagne vedligeholdelses- og istandsættelsesordning kan tidligst ske, når ordningen har været i kraft i 5 år.

Stk. 5. Ved fraflytning gennemføres et syn af lejligheden, hvorunder omfanget af boligtagerens forpligtelser efter stk. 6 og § 10 a fastlægges. Underretter selskabet ikke senest 2 uger efter synet boligtageren om istandsættelsesarbejdernes omfang, den anslåede udgift og boligtagerens andel heraf, bortfalder selskabets eventuelle krav mod boligtageren, medmindre denne er fraflyttet uden at give selskabet oplysning om den fremtidige adresse. Overskridelser, der forhøjer boligtagerens andel af den anslåede udgift med mere end 10 pct., er denne uvedkommende.

Stk. 6. Boligtageren skal uanset reglerne i §§ 10 a og 10 b afholde samtlige udgifter som følge af misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af boligtageren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som boligtageren har givet adgang til boligen.

Stk. 7. Selskabet kan uanset bestemmelsen i stk. 3 fastsætte særlige regler om vedligeholdelse i boperioden og om istandsættelse ved fraflytning af boliger, der er indrettet til unge under uddannelse.

Stk. 8. Reglerne om vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning finder ikke anvendelse på hus eller husrum, der helt eller delvis er udlejet til andet end beboelse.

§ 10 a. Har selskabet efter § 10, stk. 3, truffet beslutning herom, sørger boligtageren for og afholder udgiften til at vedligeholde lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden.

Stk. 2. Ved fraflytning af lejligheden gennemføres for boligtagerens regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Selskabet kan beslutte, at boligtageren i stedet betaler et af selskabet fastsat hertil svarende normalistandsættelsesbeløb. Afdelingen overtager i løbet af en periode på højst 10 år fra boligtagerens overtagelse af lejligheden gradvis boligtagerens udgift til normalistandsættelsen eller betaling af normalistandsættelsesbeløbet. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler boligtageren kun det beløb, som på det tidspunkt, hvor lejemålet ophører, ikke er overtaget af afdelingen.

§ 10 b. Har selskabet efter § 10, stk. 3, truffet beslutning herom, vedligeholder afdelingen lejligheden indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. De nødvendige midler tilvejebringes ved boligtagerens indbetaling af et beløb til en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbet fastsættes af selskabets ledelse efter drøftelse med afdelingsbestyrelsen til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Boligtageren kan forlange, at der udføres vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, når det er nødvendigt og udgifterne kan dækkes af lejlighedens vedligeholdelseskonto.

Stk. 2. Selskabet fastsætter regler om istandsættelse ved fraflytning. Udgiften hertil afholdes af de midler, der er hensat på en fælleskonto for afdelingen.

§ 10 c. Boligministeren fastsætter nærmere regler om de forhold, der er nævnt i § 10, § 10 a og § 10 b.

§ 10 d. Boligtageren har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringer m.v. af lejligheden og ved eventuel fraflytning opnå økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter efter bestemmelserne i § 10 e. Boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder.

Stk. 2. Afdelingsmødet kan ved almindelig stemmeflerhed beslutte, at der kan gennemføres forbedringsarbejder m.v. ud over de arbejder, der er afgrænset i henhold til stk. 1. Afdelingens beslutning skal godkendes af selskabets bestyrelse. Senere ændringer af beslutningen skal ligeledes besluttes af afdelingsmødet og godkendes af selskabets bestyrelse.

Stk. 3. Selskabet skal for hver afdeling udarbejde en fortegnelse over de forbedringsarbejder m.v., der kan udføres ifølge beslutningen efter stk. 2. Selskabet foranlediger, at boligtagerne gøres bekendt med denne fortegnelse, for nye boligtageres vedkommende i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.

Stk. 4. Forbedringer m.v. efter stk. 1 og 2 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage lejligheden dens karakter som almennyttig bolig eller dens eventuelle karakter som bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes boligtagerens leje tilsvarende.

Stk. 5. Boligtageren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringer m.v. til selskabet, som påser, at de pågældende arbejder er omfattet af bestemmelserne i stk. 1-4. Forudsætter arbejderne kommunalbestyrelsens godkendelse efter § 3 b eller byggesagsbehandling efter byggeloven, meddeler selskabet boligtageren, at iværksættelsen må afvente kommunalbestyrelsens afgørelse. Nødvendig byggesagsbehandling forestås af selskabet og betales af boligtageren.

Stk. 6. Er et skriftligt begrundet afslag på en anmeldelse eller en skriftlig meddelelse efter stk. 5 ikke meddelt boligtageren inden 8 uger efter selskabets modtagelse af anmeldelsen, kan boligtageren påbegynde arbejdet. Ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned.

§ 10 e. En boligtager, der i boperioden har gennemført forbedringer m.v. af lejligheden efter § 10 d, har ved fraflytning ret til en økonomisk godtgørelse.

Stk. 2. Der kan ikke ydes godtgørelse for særlig luksusprægede eller særlig energiforbrugende arbejder.

Stk. 3. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Selskabet skal besigtige forbedringerne m.v. Selskabet kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne m.v. Selskabet kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssige høje.

Stk. 4. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter, beregnet efter stk. 3, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 5.135 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 35.945 kr. Godtgørelse på mindre end 2.054 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift. De nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent, første gang med virkning for det regnskabsår, der følger nærmest efter finansåret 1994. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 5. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 6 kan den samlede godtgørelse til en boligtager dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 4.

Stk. 6. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem boligtageren og selskabet under hensyn til arbejdernes karakter.

Stk. 7. Godtgørelsen udbetales af selskabet ved boligtagerens fraflytning. Selskabet kan foretage modregning i godtgørelsen for boligtagerens forpligtelser over for selskabet.

Stk. 8. Den nye boligtager, der flytter ind i en lejlighed, hvor den tidligere boligtager har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye boligtager vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften, og som ophører, når nedskrivningsperioden udløber, jf. stk. 6.

Stk. 9. Vælger den nye boligtager en lejeforhøjelse, skal selskabet sikre, at afdelingens udgift til godtgørelse finansieres på den billigste måde. Ved finansiering med selskabets eller afdelingens midler beregnes rente svarende til normal bankrente for tilsvarende lån. Forrentning af udgiften skal indgå i lejeforhøjelsen.

Stk. 10. En boligtager, der har betalt afdelingens udgift til godtgørelse med kontant betaling efter stk. 8 og fraflytter lejligheden, før der er sket nedskrivning af godtgørelsen efter stk. 6, har ret til økonomisk godtgørelse svarende til det nedskrevne godtgørelsesbeløb modregnet eventuelle forpligtelser over for selskabet, jf. stk. 7. Den nye boligtager, der flytter ind i lejligheden, betaler afdelingens udgifter herved efter reglerne i stk. 8 og 9.

Stk. 11. Ved ophør eller ændring af en ordning besluttet efter § 10 d, stk. 2, kan der ikke ske indskrænkninger i boligtagerens ret til godtgørelse for forbedringer m.v., der er udført efter den hidtil gældende ordning.

§ 10 f. Afdelingsmødet kan ved almindelig stemmeflerhed beslutte, at der ud over de forbedringsarbejder, der er afgrænset efter § 10 d, stk. 1 og 2, 1. pkt., kan gennemføres yderligere forbedringsarbejder mv., uden at der skal foretages retablering ved fraflytning. Disse arbejder medfører ikke ret til økonomisk godtgørelse.

Stk. 2. For forbedringsarbejder m.v., der gennemføres efter reglerne i stk. 1, finder bestemmelserne i § 10 d, stk. 2, 2. og 3. pkt., og § 10 d, stk. 3-6, tilsvarende anvendelse.

§ 11. Når en boligtagers rettigheder vedrørende en lejlighed ophører, tilbagebetaler selskabet det indbetalte beboerindskud (boligandel eller boligindskud) med tillæg af eventuelle senere forhøjelser. Selskabet kan stille udbetalingen helt eller delvis i bero, indtil det har modtaget indskud fra den, der overtager lejligheden.

Stk. 2. Selskabet kan foretage modregning i det beløb, der er nævnt i stk. 1, for boligtagerens forpligtelser over for boligselskabet, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytningen.

Stk. 3. Beboerindskud kan ikke indeksreguleres. Boligtagere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden 1. april 1975, bevarer dog retten til indeksregulering af deres beboerindskud til og med reguleringen på grundlag af reguleringspristallet for januar 1975.

Stk. 4. Hvis den nye boligtagers beboerindskud væsentligt overstiger indskuddet for tilsvarende lejligheder i nyt byggeri, kan selskabet nedsætte indskuddet. De hertil nødvendige midler tilvejebringes ved henlæggelser i selskabets afdelinger eller stilles til rådighed for afdelingen af selskabets dispositionsfond, jf. § 12, stk. 1.

Stk. 5. Hvis beboerindskuddet efter stk. 1 må antages ikke at kunne dække rimelige udgifter ved det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytning, kan selskabet med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje indskuddet. Ved lejerskifte indbetaler den nye boligtager det således forhøjede indskud til selskabet.

Stk. 6. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i stk. 1-5 nævnte forhold.

§ 12. Almennyttige boligselskaber og almennyttige forretningsførerselskaber kan opbygge en arbejdskapital. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte et maksimum for arbejdskapitalen.

Stk. 2. I en dispositionsfond i selskabet indgår:

• 1. Særlige bidrag fra afdelingerne.
• 2. Overskud på en afdelings drift.
• 3. Overskud på selskabets drift, i det omfang overskuddet overstiger et af kommunalbestyrelsen fastsat maksimum for selskabets arbejdskapital, jf. stk. 1.
• 4. Likvide midler, der fremkommer i forbindelse med udamortiserede prioriteter i selskabets afdelinger.
• 5. Likvide midler, der fremkommer i forbindelse med belåning eller salg af selskabets administrationsejendom eller nettoprovenu ved selskabets optagelse af nye lån efter § 16, stk. 3.

Stk. 3. Dispositionsfonden, jf. stk. 2, anvendes til imødegåelse af tab ved selskabets eller dets afdelingers drift, for selskabets vedkommende dog kun ekstraordinære tab, til sikring af selskabets fortsatte virksomhed, til finansiering af nyt boligbyggeri, til modernisering af selskabets afdelinger og i særlige tilfælde til finansiering af edb-udstyr og administrationsejendom for selskabet.

Stk. 4. I selskabets afdelinger skal der foretages passende henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, til hovedistandsættelse samt til afholdelse af sådanne istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter, der påhviler selskabets afdelinger efter § 10. Midler fra sådanne henlæggelser kan i almindelighed ikke anvendes til andre formål. Indtil 25 pct. af sådanne midler kan dog indskydes i Boligselskabernes Landsbyggefond.

Stk. 5. Boligministeren fastsætter nærmere regler om de i stk. 1-4 nævnte forhold herunder om, hvilke midler der skal indgå i dispositionsfonden, og hvad dispositionsfonden skal anvendes til.

§ 13. Regnskabsaflæggelse for selskabet og dets afdelinger samt revisionen af regnskaberne skal ske efter regler, som fastsættes af boligministeren, der kan kræve årsregnskab bilagt genparter af revisors beretning om revisionen indsendt til gennemgang.

Stk. 2. Revisionen foretages af en statsautoriseret eller registreret revisor efter boligministerens nærmere bestemmelse. Revisors bemærkninger skal indføres i en revisionsprotokol.

Stk. 3. En genpart af regnskabet indsendes til kommunalbestyrelsen til kritisk gennemgang samt til Boligselskabernes Landsbyggefond.

Stk. 4. Selskabet skal på forlangende give boligministeren, kommunalbestyrelsen og landsbyggefonden alle nødvendige oplysninger til belysning af selskabets og dets afdelingers økonomiske forhold.

§ 14. Ledige lejligheder skal af selskabet anvises til boligsøgende, som er optaget på en venteliste i selskabet, og som har behov for almennyttige boliger af den pågældende art. Ledige lejligheder kan endvidere anvises af kommunalbestyrelsen efter reglerne i stk. 2 og 3 samt af selskabet efter reglerne i stk. 5, 9 og 10. Selskabet opkræver gebyrer hos boligsøgende for administration af ventelisten.

Stk. 2. Selskabet skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse stille indtil hver fjerde ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte almennyttige afdelinger. Kommunen betaler lejen (boligafgiften) fra det tidspunkt, fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunen garanterer endvidere for boligtagerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for boligselskabet til at istandsætte boligen ved fraflytning. Ændrer kommunen en beslutning om at råde over en lejlighed, som ikke er udlejet, skal lejen (boligafgiften) dog ikke betales ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Stk. 3. Selskabet kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om at stille ledige lejligheder til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte almennyttige afdelinger. Reglerne i stk. 2 om kommunens betaling af leje og garanti for opfyldelse af boligtagerens forpligtelse til at istandsætte boligen ved fraflytning finder tilsvarende anvendelse ved anvisninger, der sker efter aftale i henhold til 1. pkt., samt ved anvisninger, som i øvrigt foretages af kommunalbestyrelsen.

Stk. 4. Har kommunalbestyrelsen i medfør af stk. 2 og 3 benyttet sin anvisningsret for at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i en afdeling, og konstateres der som følge heraf ledige lejligheder i afdelingen, kan kommunalbestyrelsen dække det heraf opståede lejetab.

Stk. 5. Har kommunalbestyrelsen truffet bestemmelse om anvisning af minimum 1/8 af de ledige lejligheder efter stk. 2, eller er der indgået aftale om anvisning af minimum 1/8 af de ledige lejligheder efter stk. 3, kan kommunalbestyrelsen og selskabet aftale, at indtil 1/4 af de ledige lejligheder skal anvises af selskabet efter særlige sociale kriterier. Kriterierne fastsættes ved aftale mellem kommunalbestyrelsen og selskabet. De aftalte kriterier offentliggøres af kommunalbestyrelsen.

Stk. 6. Såfremt ledige lejligheder i medfør af stk. 1 eller 5 stilles til rådighed for flygtninge, jf. § 65 i lov om individuel boligstøtte, finder reglerne i stk. 2 vedrørende kommunens betaling af leje og garanti for opfyldelse af boligtagerens forpligtelser over for boligselskabet til at istandsætte boligen ved fraflytning tilsvarende anvendelse. Overdragelsen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Den boligsøgende kan kun afvises, såfremt kommunen efter reglerne i lov om individuel boligstøtte kan afslå at yde støtte.

Stk. 7. Kommunens udgifter ved udlejning til flygtninge i medfør af stk. 2 og 6 refunderes af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Stk. 8. Flygtninge tilbagebetaler skyldige beløb i medfør af stk. 2 og 6 til kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år, idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

Stk. 9. Selskabet kan udleje lejligheder til kommunalbestyrelsen eller amtsrådet til etablering af bofællesskaber for lejere med særlige sociale behov, jf. kapitel 4 a i lov om individuel boligstøtte. Beboernes ret til medindflydelse, jf. § 15, udøves af bofællesskaberne.

Stk. 10. Selskabet kan med kommunalbestyrelsens godkendelse udleje lejligheder til den type bofællesskaber, som er nævnt i stk. 9. Reglerne i stk. 2 om kommunens betaling af leje og garanti for opfyldelse af boligtagerens forpligtelser over for selskabet til at istandsætte lejligheden ved fraflytning finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 11. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de forhold, der er nævnt i stk. 1-5, herunder om fortrinsret for husstande med børn samt for særlige befolkningsgrupper.

§ 15. I en andelsboligforening vælger foreningens øverste myndighed alle eller flertallet af bestyrelsens medlemmer. I et selvejende boligselskab og i et garantiselskab kan afdelingsbestyrelserne i selskabets afdelinger, jf. stk. 5, i fællesskab vælge flertallet af bestyrelsens medlemmer blandt beboerne, jf. dog stk. 2. De beboervalgte medlemmer af bestyrelsen vælges for højst 2 år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Almennyttige boligselskabers bestyrelser skal bestå af et ulige antal medlemmer.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at afdelingsbestyrelserne i et selvejende boligselskab kun kan vælge et under flertallet af bestyrelsens medlemmer, såfremt andre end afdelingsbestyrelserne og kommunalbestyrelsen har ret til at vælge bestyrelsesmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt afdelingsbestyrelserne i et garantiselskab vælger et flertal af bestyrelsens medlemmer, kan enhver garant inden 12 måneder forlange, at selskabet overtager den pågældendes garantibeviser til disses værdi.

Stk. 4. Hvis der ikke er valgt afdelingsbestyrelse i afdelinger med mindst halvdelen af lejlighederne i selskabet, har en lejerforening adgang til at vælge beboerrepræsentanter til bestyrelsen efter reglerne i stk. 1-3, såfremt mindst 25 pct. af samtlige boligtagere er medlemmer af foreningen. Opfylder flere foreninger betingelsen, tilfalder retten den forening, der har flest medlemmer blandt beboerne.

Stk. 5. Beboerne i den enkelte afdeling har ret til medindflydelse på afdelingens drift efter reglerne i stk. 6-12, såfremt boligtagerne i afdelingen på et afdelingsmøde vælger en afdelingsbestyrelse til at udøve medindflydelse. Til afdelingsmødet indkaldes samtlige boligtagere og selskabets ledelse. Et afdelingsmøde kan ved stemmeflerhed blandt de mødende beslutte, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse er afdelingsbestyrelse, såfremt et flertal af boligtagerne er tilsluttet foreningen, og såfremt foreningen kun har medlemmer, der bor i afdelingen. Et senere afdelingsmøde kan beslutte, at der på ny skal vælges afdelingsbestyrelse efter reglerne i 1.-2. punktum. Er der i en afdeling ikke valgt afdelingsbestyrelse, eller har en afdelingsbestyrelse nedlagt sit hverv, uden at ny afdelingsbestyrelse er valgt, varetager selskabets bestyrelse de funktioner, der er henlagt til afdelingsbestyrelsen.

Stk. 6. Afdelingsbestyrelsen fører tilsyn med afdelingens vedligeholdelsestilstand og pasning samt påser, at der er god orden i afdelingen. Afdelingsbestyrelsen kan være til stede ved 5 års eftersynet, jf. § 62 b, stk. 2, og skal orienteres om den rapport, der udfærdiges på baggrund af eftersynet. Afdelingsbestyrelsen skal orienteres om ledelsens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.

Stk. 7. Det af ledelsen udarbejdede driftsbudget skal forinden bestyrelsens endelige godkendelse forelægges afdelingsbestyrelsen til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen kan inden for rammerne af det godkendte driftsbudget træffe beslutning om,

• 1. hvilke vedligeholdelsesarbejder og fornyelser selskabets ledelse skal lade udføre i afdelingen,
• 2. driften og brugen af fælleslokaler i afdelingen,
• 3. etablering af fritidsaktiviteter og lignende i afdelingen og
• 4. iværksættelse af forebyggende arbejde rettet mod boligområdet og de enkelte beboere med henblik på at styrke det sociale liv og netværk i boligområdet.

Stk. 8. Årsregnskab for afdelingen skal forinden bestyrelsens endelige godkendelse forelægges det ordinære afdelingsmøde af afdelingsbestyrelsen til godkendelse. Er afdelingsbestyrelse ikke valgt, skal årsregnskab og beslutninger i henhold til stk. 9 forelægges afdelingsmødet af selskabets bestyrelse.

Stk. 9. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. efter § 36, stk. 2-5, såfremt afdelingsbestyrelsen samtidig tiltræder den nødvendige lejeforhøjelse. Afdelingsbestyrelsen kan efter reglerne i lov om leje træffe beslutning om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af enten varmefordelingsmåler, elektricitetsmåler, bruttoetageareal eller rumfang. Afdelingsbestyrelsen kan tillige træffe beslutning om, at udgifterne til vand skal fordeles på grundlag af individuelle vandmålere. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte at ændre den husorden, selskabets ledelse forelægger.

Stk. 10. Afdelingsbestyrelsens beslutninger efter stk. 9 skal godkendes på et afdelingsmøde. Endelig godkendelse af beslutninger efter stk. 9, 1. punktum, skal dog ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere, såfremt den påregnede lejeforhøjelse overstiger 15 pct. af den gældende årsleje og mindst 1/4 af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere fremsætter krav herom.

Stk. 11. Selskabets ledelse kan ikke uden samtykke fra afdelingsbestyrelse eller afdelingsmøde gennemføre de arbejder, der er nævnt i stk. 7, nr. 1, og i stk. 9, 1. pkt., medmindre kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom.

Stk. 12. Selskabets ledelse kan ikke uden samtykke fra afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet iværksætte ombygning efter reglerne i lov om boliger for ældre og personer med handicap.

Stk. 13. Selskabets ledelse indbringer eventuelle tvistigheder mellem ledelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om driftsbudget og årsregnskab for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse.

Stk. 14. Der tillægges ikke afdelingsbestyrelsen vederlag for dens virksomhed. Nærmere regler om valg af afdelingsbestyrelse og dennes virksomhed fastsættes i vedtægterne.

§ 16. Har selskabet likvide midler, kan boligministeren give bestyrelsen pålæg om at anvende dem efter de herom gældende bestemmelser. Efterkommes et sådant pålæg ikke, kan boligministeren forlange, at midlerne indsættes på en konto i Boligselskabernes Landsbyggefond.

Stk. 2. Boligministeren kan give bestyrelsen pålæg om at foretage omprioritering inden en fastsat frist. Efterkommes et sådant pålæg ikke, kan boligministeren meddele landsbyggefonden legitimation til at foretage omprioriteringen.

Stk. 3. Boligministeren kan tillade, at selskabet optager lån med pant forud for statslån eller statsgaranterede lån i selskabets ældre afdelinger med henblik på finansiering af nyt byggeri. Sådanne lån, kan dog i den enkelte afdeling ikke optages med større beløb end forskellen mellem restgælden i ejendommen og ejendommens værdi efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme med fradrag af et beløb svarende til beboernes indskud.

§ 17. Hvis et medlem af selskabsbestyrelsen, en afdelingsbestyrelse, forretningsføreren eller en funktionær, leder eller deltager i ledelsen af eller iøvrigt har en nær økonomisk tilknytning til byggevirksomhed uden for selskabet, skal det indberettes til kommunalbestyrelsen. Denne kan straks eller senere nedlægge forbud mod, at forholdet fortsætter.

Stk. 2. Hvis de personer, der er nævnt i stk. 1, disses nære slægtninge eller andre nærtstående leder eller deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær tilknytning til en person, et selskab, en forening eller en anden privat juridisk person, skal boligselskabets aftaler med disse personer eller selskaber m.v. i retsforhold om grundsalg eller om entreprenør-, leverandør-, arkitekt-, advokatvirksomhed og lignende virksomhed godkendes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Ved nærtstående slægtninge forstås ægtefæller, registrerede partnere, beslægtede eller besvogrede i op- eller nedstigende linie eller i sidelinien så nær som søskendebørn. Ved andre nærtstående forstås faste samlevere, disses børn, plejebørn og lignende.

Stk. 4. Et medlem af selskabsbestyrelsen, en afdelingsbestyrelse, forretningsføreren eller en funktionær må ikke deltage i behandlingen af sager, hvori den pågældende eller andre, som vedkommende ved slægtskab eller på anden måde er nært knyttet til, har en særinteresse.

§ 18. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de almennyttige boligselskaber efter regler, der fastsættes af boligministeren.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan træffe sådanne forholdsregler, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af selskabet og dets afdelinger i overensstemmelse med de regler, der er fastsat herfor. Kommunalbestyrelsen kan herunder udpege en forretningsfører til midlertidigt at overtage selskabets administration.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen truffet beslutning om, at overdragelse af ledige lejligheder i almennyttige boligselskaber skal godkendes af kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde, finder reglerne om klageadgang i lov om individuel boligstøtte tilsvarende anvendelse, såfremt en boligsøgende afvises under hensyn til, at husstandsindkomsten er for lav i forhold til boligafgiften eller under hensyn til den boligsøgendes personlige forhold.

Stk. 4. Reglerne i stk. 3 finder tilsvarende anvendelse for flygtninge, som afvises i medfør af § 14, stk. 6.

Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde udpege en forretningsfører, der midlertidigt varetager de funktioner i boligselskabet eller i en af selskabets afdelinger, som i henhold til selskabets vedtægter er tillagt selskabets og afdelingens ledelse.

Stk. 6. Boligministeren har tilsvarende beføjelser, som er tillagt kommunalbestyrelsen efter stk. 2 og 5. Boligministeren kan endvidere søge opfyldelse af pligter, som efter loven eller vedtægterne påhviler bestyrelse, forretningsfører eller revisor, fremtvunget ved pålæg af daglige bøder, som tilfalder statskassen.