Kapitel 3 – *Ejendomsformidling*

Adgangen til erhvervsudøvelse som ejendomsformidler

§ 8. Virksomhed som ejendomsformidler må kun drives af

• 1. ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25,
• 2. advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven og
• 3. pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet af realkreditloven eller lov om Dansk Landbrugs Realkreditfond, og forsikringsselskaber, der er omfattet af lov om forsikringsvirksomhed.

Stk. 2. Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers virksomhed som ejendomsformidler skal udøves gennem særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretningssteder.

Stk. 3. Det er en betingelse for udøvelse af virksomhed som ejendomsformidler, at der foreligger behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter regler herom, herunder om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning.

Stk. 4. Kun de personer og virksomheder, der er nævnt i stk. 1, må have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform.

Stk. 5. Ejendomsformidlingsvirksomhed kan drives fra et eller flere forretningssteder. Hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat. Har en ejendomsformidlingsvirksomhed flere forretningssteder, skal hvert forretningssted være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat, som skal have denne opgave som hovedbeskæftigelse, og som ikke samtidig må lede et andet forretningssted.

Stk. 6. Et dødsbo, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, et konkursbo eller en værge for en umyndiggjort kan uanset stk. 1 og 4 fortsætte driften af, have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en ejendomsformidlingsvirksomhed med henblik på afvikling eller afhændelse. Adgangen hertil gælder dog kun indtil 1 år efter dødsfaldet, konkursdekretets afsigelse eller umyndiggørelsen.

Opdraget

§ 9. En erhvervsdrivende, som påtager sig hverv som formidler ved køb og salg af fast ejendom, skal med omsorg for begge parters interesser virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med opdragsgiver.

Formidlingsaftalen

§ 10. Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed og vederlæggelse. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om aftalens indhold. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan herved fravige § 11, stk. 3, for så vidt angår betaling til tredjemand for afgivelse af erklæring om forhold, som indgår i beslutningsgrundlaget for en handel.

Stk. 2. Formidleren kan ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1.

Vederlag

§ 11. Formidleren kan i aftalen kun betinge sig vederlag, hvis

• 1. der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller
• 2. der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, dog kun såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Stk. 2. Går formidlerens opdrag ud på salg, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste købers forhold. Går opdraget ud på køb, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste sælgers forhold.

Stk. 3. Foranstaltninger, som indgår i formidlingsopdraget, kan kun kræves betalt som en del af det aftalte vederlag.

Stk. 4. Det kan aftales, at vederlaget omfatter nærmere angivne nettoudgifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand.

Opdragets varighed

§ 12. Opdragstiden må ikke være længere end 6 måneder. Aftalen kan forlænges med højst 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Aftalen kan siges op uden varsel.

Stk. 3. Siges aftalen op af forbrugeren, har formidleren kun krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde, hvis det er aftalt. Vederlaget kan ved et salgsopdrag kun under særlige omstændigheder overstige 1/4 af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var handlet til den kontantpris, hvortil ejendommen var udbudt. Har formidleren tilsidesat sine pligter, har formidleren ikke krav på vederlag.

Oplysningspligt

§ 13. Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Formidleren skal

• 1. rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen og
• 2. gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger.

Undersøgelsespligt

§ 14. Formidleren skal i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.

Partsrepræsentation

§ 15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.

Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.

Forbrugerorienteret rådgivning

§ 16. Formidlerens rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold.

Stk. 2. Har formidleren en særlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal formidleren gøre begge parter bekendt hermed. Formidleren skal give opdragsgiver oplysning herom i formidlingsaftalen. Formidleren skal give den anden part skriftlig oplysning herom samtidig med, at denne part forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i.

Stk. 3. Oplysningspligten efter § 7, stk. 2, om provision gælder i forhold til begge parter og skal opfyldes som angivet i stk. 2.

Salgsopdrag

§ 17. Den kontantpris, hvortil ejendommen skal udbydes, aftales på grundlag af formidlerens værdiansættelse.

Stk. 2. I øvrigt skal formidleren

• 1. udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18,
• 2. beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,
• 3. beregne salgsprovenu, jf. § 20,
• 4. udarbejde en salgsopstilling indeholdende de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal,
• 5. udarbejde udkast til købsaftale og
• 6. yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handelens efterfølgende berigtigelse.

Stk. 3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse.

Finansieringstilbud

§ 18. Ejendommen skal udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, og med forslag til finansiering. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom.

Stk. 2. Selv om en købsaftale indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, er køber i forhold til sælger og formidler berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Dette gælder, uanset om formidleren har en selvstændig interesse i, at finansieringen tilrettelægges som aftalt.

Ejerudgift og anvendelsesudgift

§ 19. Ejendommen skal udbydes med oplysning om den årlige brutto- og nettoudgift, der er forbundet med at eje og anvende ejendommen. Bruttoudgiften udgør summen af ejerudgift, jf. stk. 2, og anvendelsesudgift, jf. stk. 3. Nettoudgiften beregnes ved i bruttoudgiften at indregne eventuelle skattebesparelser eller skatteudgifter, der er en følge af at eje ejendommen og den foreslåede finansiering. Ved køb skal køber gøres bekendt med de nævnte udgifter beregnet på grundlag af købsaftalens vilkår.

Stk. 2. Ved den årlige ejerudgift forstås de samlede årlige udgifter forbundet med at eje ejendommen beregnet på grundlag af den foreslåede eller aftalte finansiering og foreliggende oplysninger om ejendomsskat, forsikring m.v.

Stk. 3. Ved den årlige anvendelsesudgift forstås et skøn over de årlige udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse.

Stk. 4. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om, hvorledes udgifterne i stk. 1-3 skal beregnes og oplyses. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at det er tilstrækkeligt at oplyse, at udgiften til forbrugsafhængige forhold og løbende vedligeholdelse ikke indgår i anvendelsesudgiften, og at denne ikke indgår i brutto- og nettoudgiften.

Salgsprovenu

§ 20. Ved salgsprovenu forstås det beløb, sælger vil få til fri rådighed efter ejendommens salg og handelens berigtigelse. Ved udbud skal der foretages en særskilt beregning af salgsprovenu alt efter, om ejendommen sælges til kontantprisen eller med overtagelse af lån. Ved salg skal beregningen ske på grundlag af købsaftalens vilkår.

Formidlerens fuldmagt

§ 21. Formidleren kan ikke forpligte opdragsgiveren over for tredjemand uden særskilt fuldmagt.

Frit formidlervalg

§ 22. Aftale om andet end ejendomsformidling mellem en erhvervsdrivende og en forbruger må ikke indeholde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skal gives til en bestemt ejendomsformidler eller et medlem af en formidlerkæde. Er et sådant vilkår aftalt, er aftalen i sin helhed ikke bindende for forbrugeren, mens den bortset fra vilkåret er bindende for den erhvervsdrivende.

Stk. 2. Stk. 1 gælder dog ikke for en aftale om en gældsordning vedrørende pantesikret gæld i ejendommen, hvis

• 1. der som led i gældsordningen indrømmes debitor en ikke uvæsentlig lempelse af betalingsvilkårene,
• 2. det er et led i gældsordningen, at ejendommen skal sælges, og
• 3. kreditor har en væsentlig interesse i salgsresultatet.

Forbud mod sammenkædning af ydelser

§ 23. Bortset fra krav om byggeteknisk gennemgang må ejendomsformidling ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse.

Stk. 2. Tilsidesættes forbudet i stk. 1, har formidleren ikke krav på vederlag.

Erstatningsansvar

§ 24. Lider forbrugeren tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler. Har forbrugeren fulgt et råd fra en formidler, som har en særlig interesse heri, jf. § 16, stk. 2 og 3, påhviler det dog formidleren at godtgøre, at formidleren har opfyldt sine pligter efter loven og aftalen.

Stk. 2. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 20, 3. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 19, stk. 1, 4. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen.

Ejendomsmæglere

§ 25. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere. Personer, der er optaget i dette register, må benytte betegnelsen ejendomsmægler. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 2. Ret til at blive optaget i registret har enhver person, som

• 1. har bopæl her i landet,
• 2. er myndig og ikke under lavværgemål,
• 3. ikke er i betalingsstandsning,
• 4. ikke er under konkurs,
• 5. ikke driver et erhverv eller indtager en stilling, som efter regler fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler,
• 6. opfylder de nærmere krav til teoretisk indsigt vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,
• 7. opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,
• 8. er dækket af sikkerhed efter § 8, stk. 3,
• 9. ikke har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomhed som ejendomsformidler på forsvarlig måde,
• 10. ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover og
• 11. betaler et af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsat gebyr for registrering.

Stk. 3. En registrering slettes,

• 1. når vedkommende dør,
• 2. hvis betingelserne i stk. 2, nr. 1, 2, 4, 5 eller 8, ikke længere er opfyldt,
• 3. hvis vedkommende har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen finder, at de udviste forhold giver grund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig vil udøve sådan virksomhed på forsvarlig måde, eller
• 4. hvis vedkommende har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.

Stk. 4. Sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3, kan ske på tid fra 1 til 5 år eller indtil videre.

Stk. 5. En afgørelse om sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3 eller 4, kan af den, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domstolene. Begæring herom skal fremsættes inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen indbringer i givet fald sagen for domstolene. Sagen anlægges mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 3, har opsættende virkning. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 4, har ikke opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling skal have adgang til at udøve virksomhed som ejendomsmægler. Ankes en dom vedrørende stk. 3, nr. 4, hvorved en sletning af registrering som ejendomsmægler ikke findes lovlig, kan den ret, der har afsagt dommen, eller den ret, hvortil sagen er indbragt, bestemme, at virksomhed som ejendomsmægler ikke må udøves under ankesagens behandling.

Stk. 6. Ophører grunden til, at en registrering som ejendomsmægler er slettet, skal den pågældende på ny optages i registret efter anmodning og uden betaling af gebyr.

Ejendomsmægleres ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 26. En ejendomsmægler har ret til at betegne sig som uafhængig ejendomsmægler, hvis den pågældende

• 1. ikke har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom,
• 2. ved formidling af produkter som nævnt i nr. 1 fører enhver provision eller anden fortjeneste, som modtages fra udbyderen, videre til forbrugeren og
• 3. i det hele driver virksomhed som ejendomsformidler på en sådan måde, at der ikke kan rejses tvivl om vedkommendes uafhængighed.

Stk. 2. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 3. En ejendomsmægler, som har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal drive sin virksomhed under anvendelse af et navn, hvortil er føjet agent for eller tilsvarende med tilføjelse af navnet på vedkommende samarbejdspartner eller -partnere.

Advokaters ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 27. Bestemmelsen i § 26, stk. 3, gælder også for advokater.

Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 28. Optræder et pengeinstitut, et realkreditinstitut eller et forsikringsselskab som ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller som leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder, skal forbindelsen til vedkommende pengeinstitut, realkreditinstitut eller forsikringsselskab umiddelbart fremgå af ejendomsformidlingsvirksomhedens navn eller en tilføjelse hertil på en måde, som skal godkendes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.